Heredero que ocupa la vivienda de la herencia — Compensación por uso exclusivo y venta forzosa

Resolvemos
sus dudas

¿Puede un hermano vivir en la casa de la herencia sin pagar nada a los demás?

Puede usarla, porque también es dueño, pero no en exclusiva ni impidiendo el uso a los demás. El artículo 394 del Código Civil permite a cada partícipe servirse de la cosa común sin perjudicar el interés de la comunidad ni impedir a los otros usarla según su derecho. Si la ocupa en exclusiva, debe compensar a los demás coherederos.

¿Desde cuándo se puede reclamar la compensación por el uso?

Los tribunales suelen reconocerla desde que los demás copropietarios la reclaman de forma fehaciente, no por todo el tiempo anterior de ocupación tolerada. Por eso el primer paso es un burofax que deje constancia de la reclamación y de la cuantía, calculada sobre el valor de alquiler de mercado de la vivienda.

¿Puedo echar a mi hermano de la casa heredada?

No por la vía del desahucio por precario, porque es copropietario y tiene título para estar en la vivienda. Lo que sí puede hacerse es reclamarle la compensación por el uso exclusivo y poner fin a la copropiedad con la partición o la división, de modo que la vivienda se adjudique a uno o se venda a un tercero.

¿Me pueden obligar a seguir siendo copropietario de la vivienda?

No. El artículo 400 del Código Civil establece que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y que cada uno puede pedir la división en cualquier tiempo, y el artículo 1965 declara que esa acción no prescribe. Lo mismo dispone el artículo 1051 para la herencia indivisa.

¿Qué pasa si la vivienda no se puede dividir?

Si los copropietarios no acuerdan adjudicarla a uno de ellos con compensación en dinero a los demás, el artículo 404 del Código Civil ordena venderla y repartir el precio. La venta forzosa se hace en subasta, normalmente por debajo del valor de mercado, lo que suele empujar a las partes a un acuerdo antes de llegar a ella.

La herencia todavía no está repartida, ¿cómo la desbloqueo?

Desde 2015, los herederos que representen al menos el 50% del caudal hereditario pueden pedir al notario o al letrado de la Administración de Justicia el nombramiento de un contador-partidor dativo, según el artículo 1057 del Código Civil. Hace la partición sin necesidad de la conformidad de todos. La alternativa es el procedimiento judicial de división de herencia.

¿Puedo vender solo mi parte de la vivienda?

Sí, cada copropietario puede vender su cuota a un tercero, y hay inversores que compran proindivisos con descuento. Los demás copropietarios tienen un derecho de retracto: pueden subrogarse en la compra por el mismo precio en el plazo de nueve días desde que la conocen, según los artículos 1522 y 1524 del Código Civil.