STS 161/2026: Anulado el IRPH, ¿Puede el Préstamo Quedar Sin Interés y el Banco Devolver Todo lo Cobrado?

La Sentencia del Tribunal Supremo n.º 161/2026, de 4 de febrero, pudiera pensarse que declara nula la cláusula de referencia al tipo IRPH (Entidades) y no la sustituye por ninguna otra referencia, condenando al banco (Unicaja) a devolver el interés y estableciendo que un préstamo puede ser gratuito. Sin embargo, una lectura atenta de sus fundamentos revela una realidad bastante más matizada, que hace muy difícil —en nuestra opinión— extrapolar esta resolución a otros supuestos de nulidad de la cláusula IRPH.

Lo esencial en 30 segundos

• Qué ha pasado: El Tribunal Supremo anula la cláusula IRPH-Entidades de un préstamo subrogado de promotor y no la sustituye por ningún interés alternativo.
• ¿Préstamo gratuito? Solo en apariencia: la sentencia valida simultáneamente una cláusula de incremento anual de cuotas del 2 %, que actúa como contrapeso remuneratorio.
• Subrogación y transparencia: Confirma que el banco debe informar al consumidor subrogado aunque no intervenga en la escritura de compraventa.
• Extrapolable a otros casos: No. Las circunstancias específicas de este préstamo —especialmente el pacto del 2 % anual y el estado de amortización— lo hacen un supuesto singular.

El Caso: Subrogación en Préstamo al Promotor, IRPH y Ausencia de Información

Los demandantes compraron una vivienda en 2003 subrogándose en el préstamo concedido al promotor. La escritura de compraventa no recogía el tipo de interés aplicable (IRPH-Entidades), no se les entregó copia del préstamo original, y el banco no emitió oferta vinculante. No fue hasta 2013 cuando obtuvieron una copia parcial de dicha escritura.

Tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Audiencia Provincial desestimaron la demanda con el argumento clásico en supuestos de subrogación: cuando el préstamo se pactó entre el banco y el promotor —incluyendo las condiciones que regirían para los compradores finales que se subrogarían una vez concluida la construcción—, el consumidor y el banco no tienen una relación contractual directa de la que pueda discutirse la validez de sus cláusulas entre ellos.

La Subrogación en Préstamo al Promotor No Exime al Banco del Control de Transparencia

La sentencia deja claro que el hecho de que el préstamo no se conceda directamente al consumidor no exime al banco de su obligación de información. La aceptación previa de la subrogación, aunque sea sin intervención en la escritura, genera una relación de consumo sometida al control de transparencia y, previamente, al control de incorporación. La obligación recae sobre el banco, no exclusivamente sobre el promotor-vendedor.

A tal efecto, la sentencia invoca su propia jurisprudencia recogida en la STS 338/2020, de 20 de junio: «(...) desde el punto de vista del control de incorporación, no existe una diferencia sustancial entre el banco que participa simultáneamente en la escritura de compraventa con subrogación y aquel otro que, sin intervenir en ella —normalmente, porque no hay ninguna novación en las condiciones del préstamo hipotecario—, ha consentido dicha subrogación antes de la escritura de compraventa, ya por haber prestado su conformidad genérica a las futuras subrogaciones en el préstamo al promotor, ya por haber autorizado la subrogación en una negociación ad hoc con el comprador, como es nuestro caso.»

No obstante, no es en este punto en el que queremos poner el acento en este análisis, aunque ha suscitado y sigue suscitando matices relativos a cada caso concreto.

¿Qué Ocurre Cuando se Anula la Cláusula IRPH? El Nudo Central de la Sentencia

La cuestión que nos interesa es cómo resuelve la sentencia tras apreciar la nulidad de la cláusula de interés variable referenciada al IRPH (Entidades). El razonamiento general en esta materia, según se ha ido construyendo jurisprudencialmente al hilo de las resoluciones del TS y del TJUE, es el siguiente: declarada nula la cláusula de interés variable por falta de transparencia, si no está clara la aplicación de una fórmula de interés ordinario sustitutiva por algún precepto legal, el juez no puede anularla, porque el interés ordinario es considerado cláusula esencial del contrato. Su supresión permitiría al banco resolver el contrato o pedir su ineficacia, al haberse anulado la contrapartida fundamental por la que concedió la financiación.

La sentencia acepta que no tiene en su mano una norma legal que permita sustituir el interés anulado. El interés legal podría serlo, pero lo descarta por ser más perjudicial para el prestatario comparando su evolución paralelamente al propio IRPH (Entidades).

¿Préstamo Gratuito Tras la Nulidad del IRPH? El Razonamiento del Tribunal Supremo

Tras descartar el interés legal, la sentencia discurre sobre la posibilidad de que el préstamo quede desprovisto por completo de cualquier tipo de interés remuneratorio, es decir, que sea gratuito. A tal efecto, cita el art. 311 del Código de Comercio, según el cual los préstamos no devengarán interés salvo que se hubiese pactado por escrito, para concluir que, en todo caso, el préstamo gratuito no es contrario a nuestro ordenamiento jurídico.

Este es el razonamiento que ha suscitado mayor atención: ¿acaso se está declarando que, al carecer de interés sustituto el interés variable referenciado al IRPH (Entidades), los préstamos subrogados de un promotor —o no— referenciados al IRPH que no superen el control de incorporación y transparencia van a declararse gratuitos, debiendo el banco reintegrar todo el interés cobrado hasta entonces?

La clave: la cláusula de incremento anual del 2 % de las cuotas

Nuestra opinión es que no puede extrapolarse esta sentencia a otros casos. En su primer fundamento jurídico, la resolución recoge que el préstamo contenía un pacto de fijación de cuotas con un aumento anual del 2 %, independientemente de la variación al alza o a la baja del tipo de interés variable referenciado al IRPH (Entidades). Y añade —y esto es muy importante— que «la entidad bancaria renunció a la declaración testifical del empleado que comercializó la subrogación, [por lo que] no ha sido posible determinar si la variación de las cuotas de la que el Sr. Jesús Carlos sí fue informado obedecía a las variaciones del tipo de interés o al incremento anual del 2 % de las cuotas».

La sentencia da a entender que no está dejando el préstamo huérfano de toda «remuneración» para el banco, y por eso afirma: «(...) el efecto de la no incorporación de la cláusula de intereses remuneratorios al contrato, sumada a la prohibición de integrar el contrato, conduce a la consecuencia de dejar el préstamo sin interés remuneratorio. Valoramos, a este respecto, que sí quedó válidamente incorporada al contrato de préstamo de los recurrentes la cláusula que posibilitaba el incremento de las cuotas en un 2 % anual...» (pág. 15, antepenúltimo párrafo).

Es decir: el incremento del 2 % anual de las cuotas, independientemente del tipo de interés, es considerado por la sentencia como una remuneración para el banco. Este elemento actúa de contrapeso al hecho de haber declarado nulo el interés ordinario. El Tribunal subraya el reproche al banco: si ese incremento del 2 % no era una remuneración, bien pudo haber no renunciado a la testifical de su empleado para explicar qué era y cómo se informó de ello al prestatario.

Por Qué Esta Sentencia Sobre el IRPH No Es Extrapolable a Otros Casos

Es una solución que no creemos que pueda extenderse a otros supuestos. No puede afirmarse, en nuestra opinión, que esta sentencia permita en otros casos anular los tipos de interés ordinarios de préstamos referenciados al IRPH —en favor de los consumidores cuando no cumplen con los requisitos de incorporación y transparencia— dejando el préstamo gratuito y obligando al banco a devolver los intereses percibidos, porque nos hallaríamos ante un supuesto en que la nulidad de la cláusula arrastra la ineficacia del contrato entero, exponiendo al consumidor a que el banco le exigiera la devolución inmediata de la totalidad del capital prestado.

Cabe añadir un dato relevante: en el caso concreto que resuelve la sentencia, el préstamo estaba prácticamente amortizado, por lo que poco o nada podía exigirle el banco al prestatario, incluso si le planteara la resolución del contrato. Esta circunstancia, sin duda, condicionó la solución adoptada por el Tribunal.

Conclusiones

• ✅ La STS 161/2026 confirma que el banco tiene obligación de informar al consumidor subrogado en un préstamo al promotor, aunque no intervenga en la escritura de compraventa.
• ✅ La sentencia declara nula la cláusula IRPH-Entidades por falta de incorporación y transparencia, y descarta el interés legal como sustituto por ser más gravoso para el prestatario.
• ✅ El préstamo queda sin interés remuneratorio formal, pero la sentencia no deja al banco sin contraprestación: valida la cláusula de incremento anual del 2 % de las cuotas como remuneración alternativa.
• ✅ Esta solución es singular y difícilmente extrapolable: depende de la existencia de esa cláusula del 2 % y del estado de amortización avanzada del préstamo.
• ✅ Declarar gratuito un préstamo en curso en otros supuestos abriría la vía a que el banco exigiera la devolución inmediata del capital, lo que resultaría perjudicial para el consumidor.

Preguntas Frecuentes

¿Qué declara la STS 161/2026 sobre el IRPH?

La Sentencia 161/2026 del Tribunal Supremo, de 4 de febrero, declara nula la cláusula de interés variable referenciada al IRPH-Entidades de un préstamo hipotecario subrogado de promotor, por no superar el control de incorporación ni el de transparencia. Al no existir norma legal que permita sustituir el interés anulado por uno más favorable al prestatario, el préstamo queda formalmente sin interés remuneratorio.

¿Significa la STS 161/2026 que mi préstamo IRPH puede quedar gratuito y el banco devolverme todos los intereses?

No necesariamente. La sentencia solo llega a esa conclusión porque el préstamo concreto contenía una cláusula de incremento anual de cuotas del 2 % que el Tribunal considera una remuneración alternativa para el banco, y además el préstamo estaba prácticamente amortizado. En supuestos diferentes —sin esa cláusula y con capital pendiente significativo— declarar gratuito el préstamo podría permitir al banco exigir la devolución inmediata de todo el capital, lo que resultaría perjudicial para el consumidor.

¿Puede un banco negar información al consumidor que se subroga en un préstamo al promotor?

No. La STS 161/2026, reiterando la doctrina de la STS 338/2020, establece que el banco tiene la obligación de informar al consumidor subrogado aunque no intervenga directamente en la escritura de compraventa. La aceptación previa de la subrogación genera una relación de consumo sujeta al control de incorporación y al de transparencia, y la responsabilidad de información recae sobre el banco, no exclusivamente sobre el promotor-vendedor.

¿Por qué el Tribunal Supremo descarta el interés legal como sustituto del IRPH anulado?

Porque, comparando la evolución histórica del interés legal con la del IRPH-Entidades, el Tribunal concluye que aplicar el interés legal como tipo sustitutivo habría resultado más perjudicial para el prestatario que mantener el propio IRPH. Al no poder integrar el contrato en perjuicio del consumidor, opta por dejarlo sin interés remuneratorio formal, apoyándose en el art. 311 del Código de Comercio, que admite que los préstamos sean gratuitos.