Recuperar las arras cuando la compraventa se cae — Arras penitenciales, confirmatorias y penales

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sus dudas

Si la compraventa no se hace, ¿pierdo las arras?

Depende del tipo de arras y de quién incumplió. Solo con arras penitenciales el comprador que desiste las pierde y el vendedor que desiste las devuelve dobladas. Con arras confirmatorias el dinero es un pago a cuenta del precio y no se pierde automáticamente: la parte cumplidora puede exigir el cumplimiento o resolver y reclamar los daños que acredite.

Mi contrato dice «arras» pero no aclara de qué tipo, ¿cuáles son?

La jurisprudencia del Tribunal Supremo exige que las arras penitenciales se pacten de forma clara, y en caso de duda las considera confirmatorias. En Cataluña el artículo 621-8 del Código civil catalán lo dice expresamente: la entrega de dinero se entiende como arras confirmatorias y las penitenciales deben pactarse de forma expresa. Una mención al artículo 1454 del Código Civil suele inclinar la balanza hacia las penitenciales.

El banco me ha denegado la hipoteca, ¿recupero las arras?

En Cataluña, si el contrato preveía la financiación por una entidad de crédito, el comprador puede desistir y recuperar lo pagado acreditando documentalmente la denegación en el plazo pactado, salvo que se deba a su propia negligencia o se haya pactado lo contrario (artículo 621-49 del Código civil catalán). Fuera de Cataluña depende de que la financiación se pactara como condición del contrato.

El vendedor se ha echado atrás, ¿puedo exigirle el doble?

Si las arras eran penitenciales, sí: el vendedor que desiste debe devolverlas duplicadas, conforme al artículo 1454 del Código Civil y, en Cataluña, al artículo 621-8. Si eran confirmatorias, el comprador puede elegir entre exigir que se otorgue la escritura o resolver el contrato, recuperar lo pagado y reclamar los daños y perjuicios que pueda probar.

Han aparecido cargas o defectos que no me dijeron, ¿qué pasa con las arras?

Si el vendedor no informó de un embargo, una hipoteca pendiente, ocupantes o un defecto relevante, el incumplimiento es suyo y el comprador puede negarse a firmar sin perder las arras. En Cataluña el artículo 621-7 impone al vendedor un deber de información previo al contrato. Conviene comunicarlo por escrito antes de la fecha de la escritura.

¿Qué plazo tengo para reclamar las arras?

La acción para reclamar su devolución prescribe a los cinco años con el Código Civil (artículo 1964.2) y a los diez años en Cataluña (artículo 121-20 del Código civil catalán). Pero el plazo práctico es mucho más corto: lo decisivo es actuar antes o el mismo día fijado para la escritura, para que conste quién incumplió.

¿Qué son las arras penales y cuánto se puede reclamar?

Son una cantidad pactada como pena para el caso de incumplimiento. Sustituyen a la indemnización de daños salvo pacto distinto (artículo 1152 del Código Civil) y no permiten desistir pagando la pena salvo que se reservara expresamente ese derecho (artículo 1153). El juez puede moderar la pena si la obligación se cumplió en parte o de forma irregular.