Derecho inmobiliario
Defectos de construcción — Reclamación por humedades, grietas y vicios de la vivienda
Reclamamos los defectos de construcción de la vivienda: humedades, grietas, filtraciones y fallos de aislamiento, frente a promotora, constructora y técnicos.
El servicio
Qué
incluye
Peritaje técnico
Todos los agentes de la edificación
Seguro decenal
Comunidades de propietarios
Reformas y vivienda de segunda mano
Proceso
Cómo
funciona
01
Documentación y fechas
Reunimos escritura, acta de recepción de la obra, fotografías y comunicaciones. La fecha de recepción fija el inicio de las garantías y la aparición del daño el de la acción.
02
Informe pericial
El perito determina la causa, la calificación del defecto, el agente al que es imputable y el coste de reparación, incluidos los daños derivados en la vivienda.
03
Requerimiento y medio de solución extrajudicial
Requerimiento fehaciente a los responsables y a sus aseguradoras, que interrumpe la prescripción, y el intento de solución extrajudicial que desde 2025 se exige antes de demandar.
04
Demanda contra los responsables
Demanda contra la promotora y los agentes identificados por el perito. Si el demandado pide que se llame a otros agentes, el proceso se extiende a ellos.
05
Ejecución de la reparación o la indemnización
Cobro del coste de reparación y de los daños asociados, como el alojamiento durante las obras o los bienes dañados por filtraciones.
Profesional responsable
Abogado Senior
Alejandro Domínguez
Sucesiones & derecho inmobiliario
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Lo que debe
saber
Plazos de garantía del artículo 17 LOE
El artículo 17.1 de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación establece que los agentes responden, desde la fecha de recepción de la obra sin reservas o desde la subsanación de estas, durante diez años de los daños que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales; durante tres años de los que afecten a los requisitos de habitabilidad del artículo 3.1.c; y el constructor, durante un año, de los defectos de ejecución en elementos de terminación o acabado.
Plazo de la acción y solidaridad
El artículo 18.1 LOE fija en dos años desde la producción de los daños el plazo de prescripción de las acciones para exigir esa responsabilidad. Conforme al artículo 17.3, cuando no puede individualizarse la causa o hay concurrencia de culpas sin precisar la intervención de cada agente, la responsabilidad es solidaria, y el promotor responde en todo caso solidariamente con los demás agentes frente a los adquirentes.
Seguro decenal obligatorio
El artículo 19 LOE y su disposición adicional segunda imponen para los edificios de vivienda el seguro de daños materiales que cubre durante diez años los daños estructurales que comprometan la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. El perjudicado puede dirigirse directamente contra la aseguradora en virtud del artículo 76 de la Ley de Contrato de Seguro.
Compatibilidad con la acción contractual y edificios anteriores a la LOE
La responsabilidad de la LOE se entiende sin perjuicio de la contractual del vendedor o del constructor frente a quien contrató con ellos, sometida al plazo general de cinco años del artículo 1964 del Código Civil. Las obras cuya licencia se solicitó antes de la entrada en vigor de la LOE, el 6 de mayo de 2000, se rigen por el artículo 1591 del Código Civil.
Preguntas frecuentes
Resolvemos
sus dudas
- ¿Cuánto tiempo tengo para reclamar defectos de una vivienda nueva?
- La Ley de Ordenación de la Edificación cubre diez años para los daños estructurales, tres años para los que afectan a la habitabilidad, como humedades, aislamiento térmico o acústico, y un año para los defectos de acabado, que solo reclama al constructor. Se cuentan desde la recepción de la obra. Aparecido el daño, hay dos años para ejercitar la acción.
- ¿Las humedades son un defecto de habitabilidad?
- Normalmente sí. Las humedades por condensación, filtración o capilaridad afectan a la salubridad y a la protección frente a la humedad que exige la normativa técnica, por lo que suelen encajar en la garantía de tres años. Si dañan elementos estructurales, pueden pasar a la de diez. Lo determina el informe pericial.
- ¿Contra quién reclamo: promotora, constructora o arquitecto?
- Contra quien causó el defecto, que identifica el perito, y siempre también contra la promotora, que responde solidariamente con los demás agentes frente al comprador. Si no se puede individualizar la causa o hay concurrencia de culpas, todos responden solidariamente. Demandar a varios agentes protege frente a la insolvencia de alguno de ellos.
- ¿Qué cubre el seguro decenal?
- El seguro decenal es obligatorio en la construcción de viviendas y cubre durante diez años los daños materiales causados por defectos que afecten a la estructura del edificio: cimentación, pilares, vigas, forjados y muros de carga. No cubre los defectos de habitabilidad ni los de acabado, que se reclaman a los agentes responsables.
- ¿Y si compré la vivienda de segunda mano?
- Si el edificio está dentro de los plazos de la Ley de Ordenación de la Edificación, el comprador posterior puede reclamar a los agentes de la construcción. Frente al vendedor particular rige el saneamiento por vicios ocultos, con un plazo de solo seis meses desde la entrega. Es un plazo muy breve y conviene actuar en cuanto aparece el defecto.
- ¿Puedo reclamar a la empresa que me hizo la reforma?
- Sí, por incumplimiento del contrato de obra, con el plazo general de cinco años del Código Civil para las acciones personales. Si la reforma alteró la estructura o la configuración del edificio, también pueden entrar en juego las garantías de la Ley de Ordenación de la Edificación. El presupuesto aceptado y las comunicaciones son la prueba principal.
- ¿Hace falta intentar un acuerdo antes de demandar?
- Sí. Desde abril de 2025 la Ley Orgánica 1/2025 exige acreditar un intento de solución extrajudicial antes de presentar la mayoría de demandas civiles. Una negociación directa documentada, una oferta vinculante o una mediación sirven para ello, y en defectos de construcción muchas reclamaciones se resuelven en esa fase.
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