Negligencia del administrador de fincas — Reclamación de la comunidad y de los propietarios

Resolvemos
sus dudas

¿Puede la comunidad demandar a su administrador de fincas?

Sí. El administrador presta un servicio profesional a la comunidad y responde, como todo mandatario, del dolo y de la negligencia en su gestión. La comunidad reclama a través de su presidente, con un acuerdo previo de la junta que autorice la acción. Un propietario puede reclamar también por el daño que le afecte personalmente.

El administrador no reclamó a un moroso y la deuda se ha perdido, ¿quién paga?

Las cuotas de comunidad prescriben a los cinco años y, cuando el piso se vende, la garantía sobre la vivienda solo alcanza la anualidad en curso y los tres años anteriores. Si el administrador no reclamó a tiempo ni preparó la certificación de deuda para el proceso monitorio, la cantidad perdida es un daño que puede reclamársele.

No dio parte de un siniestro al seguro de la comunidad, ¿qué se puede hacer?

La Ley de Contrato de Seguro obliga a comunicar el siniestro en siete días. El retraso no hace perder la cobertura por sí solo, pero permite a la aseguradora reclamar los perjuicios que le cause y complica la prueba. Lo que la comunidad deje de cobrar por la falta de aviso, o por una póliza sin renovar, es reclamable al administrador.

El administrador saliente no entrega la documentación, ¿qué hago?

Al cesar debe rendir cuentas de su gestión y entregar todo lo recibido por razón del encargo: libros de actas, contratos, pólizas, cuentas bancarias y expedientes. Si no lo hace tras un requerimiento fehaciente, se le reclama judicialmente la entrega y la rendición de cuentas, además de los daños que cause el retraso.

¿Qué plazo hay para reclamar al administrador?

La acción por incumplimiento del encargo tiene el plazo general de cinco años del artículo 1964 del Código Civil, contado desde que el daño se produjo y pudo conocerse. En Cataluña la propiedad horizontal se rige por el libro quinto del Código civil catalán, con plazos de prescripción propios, por lo que hay que verificar el régimen aplicable en cada caso.

¿El administrador de fincas tiene seguro de responsabilidad civil?

Los administradores colegiados suelen estar cubiertos por la póliza colectiva de su colegio profesional, y muchos no colegiados tienen una póliza propia. Al requerirle pedimos los datos del seguro, porque la acción directa del artículo 76 de la Ley de Contrato de Seguro permite reclamar a la aseguradora aunque el administrador no colabore.

¿Y si el administrador se ha quedado con dinero de la comunidad?

Además de la reclamación civil para recuperarlo, la apropiación de fondos ajenos recibidos en administración puede constituir un delito de apropiación indebida del artículo 253 del Código Penal. La querella presiona la devolución, pero conviene valorar antes la solvencia del administrador y la cobertura de su seguro.