Compraventa con subrogación de hipoteca — Asesoramiento y reparto de gastos

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sus dudas

¿Qué diferencia hay entre subrogación y novación de hipoteca?

La subrogación implica un cambio de una de las partes del préstamo —el deudor, por ejemplo al comprar una vivienda hipotecada, o el acreedor, al cambiar de banco—, mientras que la novación modifica las condiciones del préstamo (plazo, tipo de interés, sistema de amortización) manteniendo las mismas partes.

¿Quién paga los gastos de subrogación de hipoteca en una compraventa?

Desde la Ley 5/2019 (LCCI), los gastos de gestoría, notaría y registro derivados de la subrogación corresponden a la entidad financiera. En una compraventa, el reparto entre comprador y vendedor de otros costes asociados a la operación suele pactarse contractualmente, y conviene dejarlo por escrito en las condiciones de la compraventa.

¿Puede el banco cobrar comisión por subrogar al comprador en la hipoteca?

Depende de la fecha del préstamo: en hipotecas firmadas antes de la Ley 5/2019, la escritura puede prever una comisión de subrogación por cambio de deudor; en préstamos posteriores a esa ley, su aplicación suele estar más limitada y debe figurar expresamente pactada.

¿Es obligatorio subrogarse en la hipoteca del vendedor al comprar una vivienda?

No. El comprador puede optar por cancelar la hipoteca existente con el precio de venta y contratar un préstamo nuevo, o subrogarse en el préstamo del vendedor si el banco lo permite y las condiciones resultan convenientes.

¿Qué es la subrogación por cambio de deudor sin compraventa?

Es el supuesto en que otra persona asume la posición de deudor en un préstamo ya existente sin que medie una compraventa, habitual en divorcios, herencias o traspasos de negocio, y requiere siempre el consentimiento del banco.

¿Qué gastos tiene novar una hipoteca?

Los cambios de tipo de interés o plazo pactados directamente con el banco no generan gastos notariales o registrales según la Ley 5/2019, salvo comisión de novación si está prevista contractualmente. Modificaciones más complejas pueden requerir escritura notarial e inscripción registral.