Contratos de alquiler — Redacción y revisión legal

Resolvemos
sus dudas

¿Cuánto dura un contrato de alquiler de vivienda?

La duración mínima obligatoria es de 5 años si el arrendador es persona física, o 7 años si es persona jurídica (art. 9 LAU). Tras ese plazo, si ninguna parte notifica, el contrato se prorroga automáticamente por periodos anuales hasta un máximo de 3 años más (art. 10 LAU).

¿Cuánta fianza puede exigir el propietario?

La fianza legal obligatoria es de 1 mensualidad para vivienda y 2 para uso distinto (art. 36.1 LAU). Además, se pueden exigir garantías adicionales de hasta 2 mensualidades en contratos de vivienda de 5 o 7 años (art. 36.5 LAU).

¿Cómo se actualiza la renta anualmente?

Desde la Ley 12/2023, la actualización anual de la renta se limita al índice de referencia que publique el INE. En 2024 el límite fue del 3%. Para 2025 y siguientes, se aplica el nuevo índice de referencia para la actualización de arrendamientos que sustituye al IPC.

¿Qué es una zona de mercado tensionado?

Es una zona declarada por la comunidad autónoma donde la renta media supera el 30% de los ingresos medios de los hogares, o donde el precio ha subido más de 3 puntos por encima del IPC en 5 años. En estas zonas, los nuevos contratos tienen limitación de precio (art. 17.6 LAU).

¿Puedo hacer un contrato de alquiler temporal?

Sí, los contratos de temporada (art. 3.2 LAU) cubren necesidades transitorias justificadas: trabajo, estudios, tratamiento médico. No están sujetos a la duración mínima de 5/7 años ni a los límites de renta de zonas tensionadas, pero la causa temporal debe ser real y acreditada.

¿Qué cláusulas son nulas en un contrato de alquiler?

Son nulas las cláusulas que impongan al inquilino gastos de gestión inmobiliaria o formalización del contrato si el arrendador es persona jurídica (art. 20.1 LAU), las que renuncien a derechos del arrendatario (art. 6 LAU), y las penalizaciones desproporcionadas por desistimiento.

¿Puede el inquilino resolver el contrato antes de tiempo?

Sí, transcurridos 6 meses, el inquilino puede desistir con 30 días de preaviso (art. 11 LAU). El contrato puede estipular una indemnización de 1 mensualidad por cada año de contrato que falte por cumplir, prorrateada por meses.

¿Es obligatorio depositar la fianza?

Sí. El arrendador debe depositar la fianza ante el organismo autonómico correspondiente: INCASÒL en Cataluña o IVIMA en la Comunidad de Madrid. El incumplimiento puede acarrear sanciones administrativas.