Reclamar a la inmobiliaria — Responsabilidad del agente por cargas no informadas, datos falsos o señal retenida

Resolvemos
sus dudas

La inmobiliaria no me dijo que el piso tenía un embargo, ¿puedo reclamarle?

Sí, si su falta de comprobación le causó un perjuicio. En Cataluña el artículo 55.7 de la Ley 18/2007 obliga al agente a verificar la titularidad, las cargas y los gravámenes registrales antes de suscribir con terceros cualquier documento de la operación. Fuera de Cataluña se valora con las reglas generales de diligencia del Código Civil.

¿Qué plazo tengo para reclamar a la inmobiliaria?

Depende de la relación. Si hay contrato con la agencia, como la nota de encargo del vendedor o un documento de reserva, la acción es contractual: cinco años con el Código Civil y diez en Cataluña. Si el comprador no firmó nada con ella, la responsabilidad es extracontractual: un año desde que lo supo con el Código Civil y tres años en Cataluña.

La agencia cobró la señal y ahora no la devuelve, ¿qué hago?

La agencia que recibe la señal la custodia para entregarla a quien corresponda según el resultado de la operación. Hay que requerirla por escrito y, si no paga, reclamar judicialmente. En Cataluña el artículo 55.3.c de la Ley 18/2007 exige al agente una garantía permanente que responda de las cantidades recibidas hasta que las pone a disposición de su destinatario.

¿Una inmobiliaria en Cataluña debe estar registrada y asegurada?

Sí. La Ley 18/2007 exige al agente inmobiliario establecimiento abierto al público o dirección física acreditada, capacitación profesional, una garantía para las cantidades que recibe y una póliza de responsabilidad civil, ambas con vigencia permanente, y prevé un registro obligatorio de agentes. La falta de inscripción no invalida los contratos firmados.

¿Puedo reclamar directamente a la aseguradora de la inmobiliaria?

Sí. El artículo 76 de la Ley de Contrato de Seguro concede al perjudicado acción directa contra el asegurador de responsabilidad civil, que no puede oponerle las excepciones personales que tenga frente a su asegurado. En Cataluña la póliza es obligatoria para el agente, de modo que conviene pedir sus datos en el primer requerimiento.

El anuncio decía que el piso tenía cédula y no la tiene, ¿quién responde?

Puede responder el vendedor, frente al comprador, por la falta de conformidad de la vivienda con lo contratado, y también el agente si difundió el dato sin comprobarlo o sabiendo que era falso. La ley catalana exige al agente actuar con diligencia y con especial consideración hacia los derechos de los consumidores. Conviene conservar capturas del anuncio.

¿Puede el vendedor reclamar a su propia inmobiliaria?

Sí. La nota de encargo es un contrato y el agente responde de los daños que cause por negligencia en su cumplimiento, conforme a los artículos 1101 y 1726 del Código Civil. Es el caso de la agencia que presenta un comprador sin comprobar su solvencia o que deja vencer los plazos pactados y hace perder la operación.

¿Sirve de algo poner una hoja de reclamación o denunciar a la agencia?

La hoja de reclamación y la denuncia ante la administración de consumo o vivienda pueden dar lugar a una sanción, pero no indemnizan el daño. Para recuperar el dinero hay que reclamar en vía civil. La denuncia puede ser útil como presión en la negociación previa que exige la Ley Orgánica 1/2025.