Comisión inmobiliaria sin venta — Cuándo se paga, exclusivas y cláusulas abusivas de la nota de encargo

Resolvemos
sus dudas

Si la venta no se hace, ¿tengo que pagar la comisión a la inmobiliaria?

Como regla general, no. La jurisprudencia del Tribunal Supremo considera que el mediador gana su retribución cuando se concluye el contrato que ha promovido, no por la mera gestión de buscar comprador. Puede haber pactos distintos, como una cantidad por gastos o una penalización por incumplir la exclusiva, que hay que revisar uno a uno.

Se firmaron las arras pero la venta se cayó, ¿se debe la comisión?

Depende de lo pactado y de por qué se cayó. Si la nota de encargo fija el pago a la firma de la escritura, no se debe si la escritura no llega. Si no dice nada, un contrato de arras confirmatorias puede considerarse ya una compraventa perfeccionada, y la discusión se centra en la causa de la frustración y en quién la provocó.

Tenía firmada una exclusiva y vendí el piso por mi cuenta, ¿qué tengo que pagar?

Depende de la cláusula. Una exclusiva puede limitarse a impedir que trabajen otras agencias o prohibir también la venta directa del propietario. Si el vendedor es un particular, la penalización pactada no puede ser una indemnización desproporcionadamente alta ni desconectada del daño real, porque sería abusiva conforme a los artículos 85.6 y 87.6 del texto refundido de consumidores.

La exclusiva se prorrogaba automáticamente, ¿es válido?

La prórroga automática no es nula por sí misma, pero el artículo 85.2 del texto refundido de consumidores declara abusiva la que fija una fecha límite que no permite al consumidor manifestar de forma efectiva su voluntad de no prorrogar. Hay que ver cómo se redactó la cláusula y cómo se informó al propietario de la duración.

Vendí, después de terminar el encargo, a un comprador que me trajo la agencia, ¿le debo la comisión?

Puede deberse. Los tribunales suelen reconocer la comisión cuando la venta se concluye con un comprador que presentó la agencia y su intervención fue determinante, aunque se cierre tras finalizar el encargo, sobre todo si se esperó a que terminara para no pagar. Si el comprador llegó por otra vía o mucho después, la respuesta cambia.

La inmobiliaria cobró comisión al comprador y a mí, ¿es legal?

En Cataluña, el artículo 55.6.i de la Ley 18/2007 establece que el agente no puede percibir retribución de las dos partes por la misma operación salvo acuerdo expreso en ese sentido. Si no hubo ese acuerdo, la parte que pagó sin deberlo puede reclamar la devolución. Fuera de Cataluña depende de lo pactado con cada parte.

¿Cuánto tiempo tengo para reclamar una comisión que pagué sin deberla?

La acción para recuperarla prescribe a los cinco años con el Código Civil (artículo 1964.2) y a los diez en Cataluña (artículo 121-20 del Código civil catalán). A la inversa, en Cataluña la pretensión de la agencia para cobrar su remuneración prescribe a los tres años (artículo 121-21.b), un dato relevante si la reclamación llega tarde.