Orden de demolición y expedientes de legalidad urbanística — Defensa del propietario en Cataluña y Madrid

Resolvemos
sus dudas

¿Cuántos años tiene el ayuntamiento para ordenar derribar una obra sin licencia?

Depende de la comunidad autónoma. En Cataluña, seis años. En la Comunidad de Madrid, desde la Ley 7/2024 vigente desde el 28 de diciembre de 2024, seis años con carácter general y quince en suelo no urbanizable de protección; antes eran cuatro. En las dos no hay plazo en zonas verdes, espacios libres y viales, y en Cataluña tampoco en el suelo no urbanizable protegido.

Terminé la obra antes de 2025 en Madrid, ¿qué plazo se me aplica?

La Ley 7/2024 amplió el plazo de cuatro a seis años sin una regla transitoria específica para las obras ya terminadas. Si el 28 de diciembre de 2024 ya habían pasado cuatro años desde la total terminación, la potestad se había extinguido y no revive. Si no habían pasado, es discutible qué plazo rige, y conviene analizarlo con las fechas exactas del caso.

¿Desde cuándo se cuenta el plazo?

Desde la total terminación de la obra, entendida como el momento en que está dispuesta para el uso al que se destina. La carga de acreditar esa fecha suele recaer en quien la alega, por lo que fotografías aéreas, catastro, altas de suministros y facturas son la prueba decisiva del caso.

¿Si ha pasado el plazo, la construcción queda legalizada?

No. Pasado el plazo la Administración ya no puede ordenar la demolición, pero la obra no se convierte en legal: queda en un régimen asimilado al de fuera de ordenación, que normalmente solo permite obras de conservación y limita las ampliaciones. Es importante tenerlo en cuenta al vender o reformar la vivienda.

¿Puedo legalizar una obra que hice sin licencia?

Sí, si es compatible con el planeamiento vigente. El procedimiento de restauración empieza precisamente con un requerimiento para solicitar la legalización en un plazo. Si la obra es legalizable y se solicita a tiempo, la demolición deja de proceder, sin perjuicio de la sanción que corresponda por haber construido sin licencia.

He comprado una casa con una ampliación ilegal, ¿me pueden obligar a derribarla?

Sí. El comprador se subroga en los deberes urbanísticos del anterior propietario, y la orden de restauración se dirige contra el titular actual. Si el vendedor ocultó la situación, el comprador puede reclamarle por incumplimiento o vicio del consentimiento. Antes de comprar conviene pedir al ayuntamiento un certificado de la situación urbanística.

¿Construir sin licencia puede ser delito?

Sí, en los supuestos del artículo 319 del Código Penal, que castiga las obras no autorizables en suelo no urbanizable o en suelos de especial protección. En la vía penal el juez puede ordenar la demolición a cargo del autor, y la prescripción administrativa no impide la persecución del delito mientras no haya prescrito este.