Alquiler por habitaciones — Contratos para estudiantes y trabajadores desplazados en Cataluña

Resolvemos
sus dudas

¿Se aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos al alquiler de una habitación?

Desde el 8 de octubre de 2026, sí. El artículo 2.1 de la LAU, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026, incluye expresamente el arrendamiento parcial de una habitación o estancia de la vivienda. Antes, la postura mayoritaria entendía que una habitación no era una edificación habitable independiente y aplicaba el Código Civil (artículos 1542 y siguientes) y la libertad de pactos del artículo 1255.

¿Qué contrato debo hacer a un estudiante que viene para el curso académico?

Un arrendamiento de vivienda temporal del artículo 9 bis de la LAU: más de 31 días y, como regla general, no más de doce meses en total. El contrato debe expresar la causa (los estudios) y el arrendador debe poder acreditarla, por ejemplo con la matrícula. Si supera los doce meses sin causa o se encadenan más de dos contratos, se considera vivienda habitual desde el inicio.

¿Qué cambia si el contrato es de vivienda habitual y no temporal?

La duración: el contrato de vivienda habitual se prorroga obligatoriamente hasta cinco años si el arrendador es persona física, o siete si es persona jurídica (artículo 9 LAU). En el temporal no hay esa prórroga, el inquilino puede desistir pasado un mes con diez días de preaviso y la garantía adicional se limita a una mensualidad.

¿Cuánto puedo cobrar por cada habitación?

La suma de las rentas de las habitaciones alquiladas a la vez no puede superar la renta del contrato del piso completo (artículo 17.9 LAU y, en Cataluña, artículo 66 ter de la Ley 18/2007). Si la vivienda está en zona tensionada, ese total debe respetar además el límite de la última renta de los cinco años anteriores o del índice de referencia.

¿Están Sant Just Desvern y Reus en zona de mercado tensionado?

Sí. Ambos municipios figuran en la relación de zonas tensionadas de Cataluña publicada por la Resolución de 14 de marzo de 2024 de la Secretaría de Estado de Vivienda, con una vigencia de tres años desde su publicación. Para un contrato con entrada en febrero de 2027 conviene confirmar antes de firmar que la declaración no ha caducado ni ha sido prorrogada o modificada.

¿Dónde se deposita la fianza de una habitación en Cataluña?

En el Registro de fianzas del INCASÒL, en el plazo de dos meses desde la firma del contrato (artículo 3 de la Ley 13/1996). En los contratos temporales por estudios o trabajo, el artículo 66 bis de la Ley 18/2007 exige depositar con la fianza la documentación que acredita la temporalidad; si no consta, se presume que es vivienda permanente.

¿Puedo repercutir al inquilino los honorarios de la agencia o de gestión?

No. El artículo 20.2 de la LAU prohíbe repercutir al arrendatario, directa o indirectamente, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato, incluidos los de preparación, novación o renovación. Cualquier otro servicio no esencial solo puede cobrarse si el inquilino lo pide por escrito tras ser informado de su carácter opcional y de su coste.