Expropiación forzosa y justiprecio — Defensa del propietario expropiado

Resolvemos
sus dudas

¿Qué es la hoja de aprecio y por qué es tan importante?

Es la valoración razonada que el propietario presenta del bien expropiado, en el plazo de veinte días desde que se le requiere. Es decisiva porque, según la jurisprudencia, el propietario queda vinculado por ella: ni el Jurado ni los tribunales pueden concederle después más de lo que pidió. Una hoja de aprecio corta limita para siempre la indemnización.

¿Qué pasa si no estoy de acuerdo con el precio que ofrece la Administración?

Si la Administración rechaza la hoja de aprecio del propietario, el expediente se remite al Jurado de Expropiación, que fija el justiprecio. Su resolución pone fin a la vía administrativa y se puede recurrir ante la jurisdicción contencioso-administrativa en el plazo de dos meses, donde se practica una prueba pericial independiente.

¿Cómo se valora un terreno rústico que podría urbanizarse?

Desde la Ley de Suelo de 2007, el suelo rural se valora capitalizando la renta real o potencial de su explotación, sin incluir las expectativas urbanísticas que no se hayan materializado. Esto reduce mucho los justiprecios, por lo que el debate pericial se centra en la renta capitalizable, los factores de corrección por localización y las edificaciones existentes.

¿Qué es el premio de afección?

Es un 5% adicional sobre el justiprecio que el artículo 47 de la Ley de Expropiación Forzosa reconoce al propietario en todos los casos. No compensa ningún perjuicio concreto, sino la propia privación forzosa del bien, y se calcula sobre el valor del bien expropiado, no sobre las indemnizaciones accesorias.

¿Me deben intereses si la Administración tarda en pagar?

Sí. Se deben intereses de demora si el justiprecio no se fija en seis meses desde el inicio del expediente y si no se paga en seis meses desde que se fija. Si pasan dos años sin pago ni consignación, el propietario puede pedir la retasación, es decir, una nueva valoración actualizada del bien.

Me han ocupado el terreno antes de pagar, ¿es legal?

Puede serlo en la expropiación urgente, que permite ocupar tras levantar el acta previa a la ocupación y consignar un depósito previo, fijando después el justiprecio. Si la Administración ocupa sin declaración de urgencia ni expediente, incurre en vía de hecho, y la jurisprudencia suele incrementar la indemnización por esa actuación ilegal.

¿Puedo recuperar el terreno si no se hace la obra?

Sí. El artículo 54 de la Ley de Expropiación Forzosa reconoce el derecho de reversión cuando no se ejecuta la obra o no se establece el servicio que motivó la expropiación, cuando hay una parte sobrante o cuando desaparece la afectación. El propietario recupera el bien devolviendo la indemnización actualizada.