UNA EMPRESA EN CONCURS PRETENIA RESOLDRE ELS CONTRACTES SUBJECTES A PRORROGA FORÇOSA PER CONSIDERAR-LOS PERJUDICIALS PER A LA MASSA.

UNA EMPRESA EN CONCURS PRETENIA RESOLDRE ELS CONTRACTES SUBJECTES A PRORROGA FORÇOSA PER CONSIDERAR-LOS PERJUDICIALS PER A LA MASSA.

Els arrendataris titulars de rendes antigues protegides encara per la Llei d’Arrendaments Urbans del 64 que no van renunciar a la pròrroga forçosa, com va quedar fixat en la Disposició Transitòria 2a de la Llei d’arrendaments Urbans de 1994, tenien drets a dues subrogacions més: la del seu cònjuge, fins i tot després de la defunció d’aquest la de fills que convisquessin amb ell fins que complissin 25 anys. També els arrendatari de locals de negoci quan eren persones físiques podien no renunciar a la pròrroga forçosa i si eren persones jurídiques mantenir l’import dels seus arrendaments durant 20 anys, i si era una persona física l’arrendatària fins que es jubilés.
El Tribunal Suprem, en recent Sentència de 20 de novembre de 2018, ratificant el criteri establert per l’Audiència, va denegar que pogués invocar-se sense més l’Art. 61.2 de la Llei Concursal per a resoldre aquests contractes per considerar-se que perjudiquen la massa, com així ho havia pretès l’arrendador declarat en concurs de creditors. El concurs de creditors permet a instàncies del concursat, o del seu administrador concursal, resoldre i deixar sense efecte contractes vigents amb prestacions recíproques estant al corrent el compliment de les seves respectives prestacions per totes dues parts sense una altra raó que invocar que el sosteniment del contracte no interessa al concurs, el perjudica, en suma, que podria obtenir la propietària major contraprestació deixant-lo sense efecte i concertant un altre contracte amb diferent i eventual interessat, normalment perquè el seu preu és inferior al del mercat.

El TS resol a favor de l’arrendatari, raonant que no és suficient verificar que la renda és inferior a la del mercat, sinó que cal contemplar el cost d’una indemnització adequada per a calibrar si la resolució del contracte interessa o no a la societat arrendadora en concurs, i com això no s’ha contemplat en el cas no dóna lloc a la resolució del contracte. S’expressa amb les següents paraules:

“En casos com el present, l’interès del concurs consisteix que, en resoldre un contracte d’arrendament d’habitatge de renda antiga, es poden obtenir millors condicions econòmiques en posar de nou l’immoble en el mercat. Però per a això, no n’hi ha prou amb el càlcul de la diferència entre el que actualment percep l’amo com a renda i el que estimativament podria percebre si s’arrendés de nou a preu de mercat actualitzat; lloc que també hauria de prendre’s en consideració la indemnització que correspondria a l’arrendatari. I aquí no ha quedat degudament acreditat que la compensació entre un i un altre factor (millora de la renda menys indemnització legalment deguda amb càrrec a la massa) suposi un avantatge per al patrimoni de la concursada i, per tant, per a l’interès del concurs.”

És no obstant això, al nostre entendre remarcable, que el TS admeti, amb les degudes contraprestacions per a l’arrendatari, que el concurs de la propietària-arrendadora permeti obrir la possibilitat de plantejar qualsevol resolució contractual encara que gaudís el contracte de determinada protecció legal com és el cas dels contractes que encara arrosseguen beneficis procedents de la LAU de 1964. Hi ha edificis antics en mans de societats immobiliàries en concurs o exposades al concurs que podrien plantejar canvis molt substancials i obligats per als seus arrendataris sempre que s’apreciés que, establerta una justa compensació per a ells, a l’arrendadora concursada li surt més a compte pagar-la i rescindir els vells contractes d’arrendament.