¿SE PODRA REBAJAR EL PRECIO DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO O REDUCIR EL PRECIO DE LAS COSAS A CAUSA DE LA CRISIS PROVOCADA POR EL COVID?

¿SE PODRA REBAJAR EL PRECIO DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO O REDUCIR EL PRECIO DE LAS COSAS A CAUSA DE LA CRISIS PROVOCADA POR EL COVID?

La “cláusula rebus sic stantibus”  en nuestro país no tiene reflejo legal sino que surge de la tradición jurídica y  de la jurisprudencia del Tribunal Supremo. Es, en suma, una posibilidad que se da a las partes de modificar las condiciones del contrato si se producen circunstancias imprevisibles como podría ser  el caso de la pandemia que estamos sufriendo y sus efectos en la economía razón por la cual la cuestión es de plena actualidad.

 

¿A qué acuerdo habrían llegado racionalmente las partes si, a la celebración del contrato, hubieran calculado el imprevisto? Esta sería la pregunta que uno se hace cuando debe aplicar la cláusula de modificación del contrato. Sin embargo a esa pregunta de partida hay que añadirle otras, como por ejemplo: ¿debe ser lícito obligar al acreedor a renunciar a su prestación soportando la carga de las circunstancias imprevistas?; ¿cómo quedaría la seguridad jurídica y el valor de la palabra dada si se permite modificar contratos cuando aparecen determinadas circunstancias que pudiesen calificarse de imprevisibles?; ¿qué criterio habrá de seguirse por el Juez para reducir la prestación del deudor si aprecia la aplicación de la cláusula?¿se puede aplicar a todo tipo de contratos?¿qué ocurre si la situación cambia, incluso si mejoran  y desaparecen las circunstancias que justificaron ajustar el contrato en virtud de la cláusula? Y así, algunas otras cuestiones más que no es tan sencillo responder y que, sin embargo habrá que contemplar intentando prescindir de posiciones maximalistas o incluso, por decirlo de alguna manera, demagógicas o “populistas”.

 

La realidad nos lleva a los contratos de arrendamiento de los comercios, bares y restaurantes porque  su finalidad  es el reclamo de cuanto más público mejor y se han visto especialmente afectados por las limitaciones legales restrictivas de la afluencia de clientes incluso obligando a su cierre temporal con consecuencias catastróficas para ellos. Pero también podría pensarse en otros contratos, especialmente a todo tipo de compra de bienes y servicios concertada antes de la aparición de la pandemia pero con pago diferido del precio. Se trata de ver si tenemos instrumentos legales que permiten modificar el precio suponiendo que el contrato se celebrase tras la aparición de la pandemia. Aparecida la pandemia, y a la vista de su impacto económico,  ni el comprador ni el arrendatario hubiesen comprado o arrendado al mismo precio ni el vendedor o el arrendador hubiesen vendido o arrendado al mismo precio. Pues bien, la aplicación de la cláusula supone buscar ese precio justo, por decirlo así,  para distribuir entre ambas partes el impacto de la circunstancia imprevisible acaecida.

 

Es fácil comprender que no se puede usar de ella generalizadamente puesto que podría llegar a perderse por completo el valor de la palabra dada, y por eso nuestro Tribunal Supremo advierte del uso restrictivo que debe hacerse de tal posibilidad, subrayando, por ejemplo, que la crisis económica no es de por sí causa suficiente para justificar su aplicación sino que hay que descender a la prueba de las circunstancias de cada caso concreto; o que no se puede aplicar al ajuste de las deudas de dinero –el dinero no perece nunca-, no puede convertirse la cláusula, afirma, en un incentivo para incumplimientos oportunistas. 

 

Cómo habrá que manejarse con ella en estas circunstancias tan anormales no es tarea fácil de definir porque habrá que analizar cuidadosamente cada caso, pero como ideas generales nos aventuramos a señalar, de momento, las siguientes: (i) aunque se ha pronunciado algún tribunal de 1ª instancia  y en fase cautelar, a favor de reducir la renta de un contrato de arrendamiento de larga duración –más de 15 años- a la mitad, no parece que pueda sentarse esa regla como norma, especialmente en contratos de arrendamiento de tan larga plazo. Veremos que se dictamina en resoluciones definitivas e instancias superiores, porque el sacrificio para el arrendador que debe soportar tan extraordinario ajuste de renta por tanto tiempo puede ser excesivo. (ii) Además, la cláusula rebus sic stantibus, de antemano, no es una herramienta que permita una especie de aplicación temporal de la corrección contractual, como si pudiera suspender durante un tiempo la obligación de pagar parte de la renta o toda ella incluso, hasta que desaparezcan las circunstancias imprevisibles que han permitido corregirla. (iii) El ajuste del precio como consecuencia de la aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus” más bien da la impresión que sirve para contratos de pago aplazado pero no a tan largo plazo.(iv) También parece que sea difícil aplicarla a contratos en que la prestación del vendedor no está consumada de modo que pueda obligársele a hacer nuevas entregas a precios más reducidos, puesto que en tal caso habría que examinar también  hasta qué punto sus particulares circunstancias se lo permiten para que el contrato sea para él, en todo caso, productivo, que no sea ruinoso. En Alemania tal limitación viene expresamente recogida en sus normas. 

 

Dicho lo anterior, ¿acaso cabe pensar que la Ley o los Tribunales  van a poder obligar  a soportar un ajuste  de precio permanente de un contrato de larga duración a la fuerza?¿Cabe pensar  que los negocios y las empresas  van a sostenerse, ya no a largo plazo, a medio plazo, más allá de unos meses, congelando las relaciones jurídicas total o parcialmente durante tanto tiempo? No parece que pueda ser así. La dinámica de los negocios, de la economía de mercado, no puede operar a golpe de intervención legal en los contratos.

 

Cosa distinta es desplegar mecanismos de contención en prevención de que las circunstancias imprevisibles desaparezcan en un lapso de tiempo “razonable” que permitan congelar o suspender parcialmente determinadas obligaciones contractuales durante un tiempo. Esa es la fórmula que se utilizó, por ejemplo, en tiempos de guerra.  Pero, ¿es la cláusula rebus sic stantibus  apta para suspender parcialmente los contratos de larga duración, ya sean de prestaciones diferidas, ya lo sean de prestaciones de tracto sucesivo? No está en sus genes. En sus genes está reducir el precio porque concurre una circunstancia imprevisible, que en este caso tiene un alcance generalizado –aunque haya que causalizarla en cada supuesto- , pero que puede darse de manera particular o individual en una de las partes contratantes. La fuerza mayor, en cambio, que está contemplada en nuestras leyes como herramienta de protección de la responsabilidad de aquel que no puede cumplir por circunstancias imprevisibles e inevitables, podría ser más idónea, incluso  para justificar una suspensión temporal del cumplimiento de las prestaciones de un contrato de tracto sucesivo por lo menos durante un tiempo razonable si las circunstancias nefastas se mantienen, pero tampoco para el largo plazo.

 

En general no podemos poner todas las esperanzas en este tipo de herramientas de uso extremo, pueden  funcionar como tabla de salvación pero no evitar el naufragio. El mercado tenderá a corregir los precios razonables que hayan perdido actualidad redistribuyendo la carta de la situación provocada por la crisis del COVID-19.

Luis Mª Miralbell Guerin – Abogado